Πώς να αγοράσετε ένα οικόπεδο για μεμονωμένη κατασκευή κατοικιών

Το περιεχόμενο του άρθρου



Ατομική κατασκευή

Πριν προχωρήσετε στην περιγραφή της διαδικασίας απόκτησης οικοπέδου για μεμονωμένη κατασκευή κατοικιών, αξίζει να μάθετε ποιες εκτάσεις είναι κατάλληλες για κατασκευή. Αυτό το ζήτημα είναι ιδιαίτερα σημαντικό πριν από την αγορά γης στη δευτερογενή αγορά, δηλαδή, από ιδιώτες, δεδομένου ότι όταν συναντά κανείς έναν πολύ έντιμο μεσίτη και έναν αγοραστή που δεν είναι πολύ έμπειρος στη νομοθεσία περί γης, είναι δυνατό να αγοράσει τέτοια οικόπεδα, η ανάπτυξη των οποίων θα συνεπάγεται μια σειρά συγκρούσεων..

Η ακόλουθη πραγματική περίπτωση μπορεί να χρησιμεύσει ως ζωντανό παράδειγμα: για να χτίσει ένα μεγαλύτερο εξοχικό σπίτι, ένας συγκεκριμένος πολίτης απέκτησε δύο γειτονικά οικόπεδα. Τα σχέδια του πρόσφατα κατασκευασμένου ιδιοκτήτη περιελάμβαναν περαιτέρω ενοποίηση των οικοπέδων, αλλά μετά την πρώτη επίσκεψη στην τοπική αυτοδιοίκηση, αποδείχθηκε ότι η ενοποίηση δεν προοριζόταν να πραγματοποιηθεί. Το γεγονός είναι ότι μόνο ένας από αυτούς είχε τον κατάλληλο σκοπό για την κατασκευή και ο άλλος προοριζόταν για γεωργική χρήση (ο άμεσος σκοπός ήταν η εκτροφή φορτηγών). Είναι σχεδόν αδύνατο να αλλάξετε τον σκοπό ενός τέτοιου ιστότοπου. Ως αποτέλεσμα, ο ιδιοκτήτης δεν μπόρεσε να χτίσει ένα σπίτι του επιθυμητού μεγέθους και δεν χρειαζόταν καθόλου γεωργική γη. Είναι πολύ προβληματικό να αποδείξουμε ότι η συμφωνία αγοράς και πώλησης σε αυτήν την περίπτωση συνήφθη με απάτη, και σε κάθε περίπτωση, η δίκη θα χρειαστεί, για να το θέσω ελαφρώς, πολύ χρόνο. Για να αποφύγετε τέτοιες περιπτώσεις, πρέπει να πλοηγηθείτε στις κατηγορίες γης και στον επιδιωκόμενο σκοπό τους, και επίσης μην ξεχάσετε να μελετήσετε προσεκτικά τα κτηματολογικά διαβατήρια των οικόπεδων που αγοράσατε.

Κατηγορίες γης και ο προβλεπόμενος σκοπός τους

Το άρθρο 7 του Κώδικα Γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζει επτά κατηγορίες γης: γεωργική γη. γη οικισμών · γη για βιομηχανία, ενέργεια, μεταφορές και άλλους σκοπούς ασυμβίβαστους με μεμονωμένες κατασκευές κατοικιών · εδάφη ειδικά προστατευόμενων περιοχών και αντικειμένων · ΔΑΣΙΚΗ ΕΚΤΑΣΗ; ταμείο νερού εφεδρικές εκτάσεις.

Ωστόσο, το νομικό καθεστώς για τη χρήση αυτού ή αυτού του ιστότοπου καθορίζεται όχι μόνο από την κατηγορία στην οποία ανήκει, αλλά και από τον άμεσο σκοπό. Υπάρχουν πολλά τέτοια ραντεβού, επομένως θα επικεντρωθούμε σε αυτά που επιτρέπουν την κατασκευή ενός σπιτιού.

Οικόπεδα για μεμονωμένη κατασκευή κατοικιών – εδώ ο σκοπός μιλά από μόνος του. Αυτά τα οικόπεδα ταξινομούνται ως οικιστικά.

Ένα σπίτι μπορεί επίσης να χτιστεί σε οικόπεδο με διαφορετικό σκοπό – σε καλοκαιρινές εξοχικές κατοικίες ή οικόπεδα κήπων που ανήκουν στην κατηγορία της γεωργικής γης, ωστόσο, είναι αδύνατο να εγγραφείτε σε ένα σπίτι χτισμένο σε ένα εξοχικό σπίτι, δεδομένου ότι de jure ένα τέτοιο σπίτι δεν προορίζεται για μόνιμη κατοικία, αλλά σε Επιπλέον, πρέπει να καλλιεργήσετε οπωροφόρα δέντρα και / ή θάμνους μούρων (η σειρά προγραμματισμού και κατασκευής οικοπέδων ορίζεται από το SNiP 30-02-97 “Σχεδιασμός και ανάπτυξη περιοχών συλλόγων κηπουρικής”).

Έχοντας ασχοληθεί με τις κατηγορίες γης και τον σκοπό τους, θα προχωρήσουμε σε ένα πιο δύσκολο στάδιο – την απόκτηση ιδιοκτησίας ή τη μίσθωση ενός οικοπέδου για την κατασκευή ενός κτιρίου κατοικιών.

Οικόπεδο για στέγαση: μέθοδοι απόκτησης

Υπάρχουν δύο τρόποι απόκτησης ενός οικοπέδου που προορίζεται για κατασκευή: αγορά ενός τέτοιου οικοπέδου στη δευτερογενή αγορά, δηλαδή, από ιδιώτες, ή απόκτησή του από την ιδιοκτησία του κράτους ή των δήμων (εξαγορά). Μπορείτε να αποκτήσετε γη δωρεάν, αλλά μια τέτοια ευκαιρία παρέχεται μόνο για ήρωες της Σοβιετικής Ένωσης και της Ρωσικής Ομοσπονδίας, πλήρεις κάτοχους του Τάγματος της Δόξας, Ήρωες της Σοσιαλιστικής Εργασίας, κάτοχοι της Τάξης της Εργασίας Δόξα τριών βαθμών. Δυστυχώς, δεν έχουν όλοι τέτοιες υπηρεσίες στη Μητέρα, και ως εκ τούτου η πλειοψηφία πρέπει να καταφύγει στην αγορά γης είτε από ιδιώτες είτε από το κράτος..

Υπάρχουν δύο τρόποι για να αγοράσετε ένα οικόπεδο από το κρατικό ταμείο γης: χωρίς προηγούμενη συμφωνία για τη θέση των αντικειμένων και το αντίστροφο – με μια προκαταρκτική συμφωνία για τη θέση των αντικειμένων. Ωστόσο, για την κατασκευή κατοικιών, παρέχεται μόνο η διαδικασία απόκτησης χωρίς προηγούμενη συμφωνία σχετικά με τη θέση του αντικειμένου. Ως εκ τούτου, στην περίπτωση κατασκευής ενός μεμονωμένου κτιρίου κατοικιών, ισχύει μόνο η πρώτη μέθοδος ιδιωτικοποίησης κρατικής γης..

Γενικά, οι διάφορες ευκαιρίες για την απόκτηση οικοπέδων στα οποία θα χτιστεί ένα σπίτι στο μέλλον μπορούν να εκφραστούν ως εξής:

Αγορά ενός οικοπέδου για μεμονωμένη κατασκευή κατοικιών:

  • Αγορά στη δευτερογενή αγορά.
  • Αγορά από δημοτική και κρατική γη. ακίνητο χωρίς προηγούμενη συμφωνία σχετικά με τη θέση των αντικειμένων (αγορά σε δημοπρασία).
  • Αποκτήστε το δωρεάν (μόνο ορισμένες κατηγορίες του πληθυσμού).

Αγορά οικοπέδου για κατασκευή στη δευτερογενή αγορά

Η απόκτηση οικοπέδου από ιδιώτες είναι διαδικαστικά πολύ πιο εύκολη και ταχύτερη από την αγορά γης από κρατική ή δημοτική ιδιοκτησία, ωστόσο, στην περίπτωση αυτή, πρέπει να προετοιμαστούμε για υψηλότερο επίπεδο ανταγωνισμού και, κατά συνέπεια, υψηλότερο κόστος του οικοπέδου.

Σύναψη συμφωνίας πώλησης γης

Για να αγοράσετε ένα οικόπεδο για την κατασκευή μιας ιδιωτικής κατοικίας, είναι απαραίτητο να συνάψετε συμφωνία για την πώληση ενός οικοπέδου με το πρόσωπο στο οποίο ανήκει αυτό το οικόπεδο (ο πωλητής του οικοπέδου), τηρώντας τις απαιτήσεις που ορίζονται στην έβδομη παράγραφο του κεφαλαίου 30 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (άρθρα 549-552, 554-557 ). Η σύμβαση συνάπτεται εγγράφως με την υποχρεωτική δήλωση των ακόλουθων προϋποθέσεων:

  • αντικείμενο της σύμβασης (πρέπει να προσδιορίσετε τα δεδομένα που σας επιτρέπουν να προσδιορίσετε σίγουρα το οικόπεδο που θα πωληθεί: τοποθεσία του οικοπέδου, κατηγορία γης, σκοπός, συνολική έκταση)
  • τιμή συμβολαίου που καθορίζεται με συμφωνία των μερών.

Για να μεταβιβασθεί η ιδιοκτησία της γης από τον πρώην ιδιοκτήτη σε εσάς, αυτή η μεταβίβαση πρέπει να εγγραφεί στη διαδικασία της υποχρεωτικής καταχώρησης του κράτους Επομένως, αφού συμφωνηθούν όλες οι λεπτομέρειες της συμφωνίας αγοράς και πώλησης γης και η συμφωνία αυτή έχει υπογραφεί, είναι απαραίτητο να προχωρήσουμε στο δεύτερο στάδιο..

Κρατική εγγραφή της μεταβίβασης κυριότητας ενός οικοπέδου βάσει συμφωνίας πώλησης και αγοράς

Η διαδικασία για την εγγραφή του κράτους ρυθμίζεται από τον ομοσπονδιακό νόμο “σχετικά με την καταχώριση από το κράτος δικαιωμάτων σε ακίνητα και συναλλαγές με αυτό.”.

Η μεταβίβαση δικαιωμάτων καταχωρείται (σημείωση, όχι συμφωνία, συγκεκριμένα η μεταβίβαση δικαιωμάτων) στον θεσμό της δικαιοσύνης για καταχώριση δικαιωμάτων σε ακίνητα και συναλλαγές με αυτό. Πρέπει να επικοινωνήσετε με την αρχή για την τοποθεσία του οικοπέδου στην οποία αποκτάτε την κυριότητα. Για την καταχώριση της μεταβίβασης ιδιοκτησίας, τα έγγραφα υποβάλλονται στην αρμόδια αρχή εγγραφής τόσο από τον αγοραστή όσο και από τον πωλητή..

Παρακάτω είναι το λίστα των απαιτούμενων εγγράφων:

  • αίτηση εγγραφής
  • απόδειξη πληρωμής εγγραφής ·
  • έγγραφα που πιστοποιούν το άτομο και επιβεβαιώνουν την εξουσία σας ως αγοραστή ·
  • συμφωνία πώλησης γης ·
  • κτηματολογικό σχέδιο γης.

Το γεγονός της αποδοχής των εγγράφων πρέπει να καταχωρηθεί στο λογιστικό βιβλίο και πρέπει να σας δοθεί απόδειξη για την απόκτηση εγγράφων τίτλου για εγγραφή στο κράτος. Αυτή η απόδειξη πρέπει να περιέχει όλα τα έγγραφα που υποβάλατε για εγγραφή.

Πιστοποιητικό κρατικής εγγραφής ιδιοκτησίας ενός οικοπέδου

Μετά την υποβολή αίτησης με ένα πακέτο εγγράφων, το όργανο δικαιοσύνης το εξετάζει εντός ενός μηνός και λαμβάνει απόφαση σχετικά με την εγγραφή. Αυτή η διαδικασία περιλαμβάνει:

  • νομική εμπειρογνωμοσύνη και επιβεβαίωση της νομιμότητας της συμφωνίας πώλησης και αγοράς ·
  • τη διαπίστωση της απουσίας βαρών και των δικαιωμάτων τρίτων για το οικόπεδο, το οποίο αποτελεί το αντικείμενο της συμφωνίας, καθώς και τη διαπίστωση της απουσίας άλλων παραγόντων που ενδέχεται να συνεπάγονται την ακυρότητα της συναλλαγής ·
  • πραγματοποιώντας καταχωρίσεις σχετικά με την καταχώριση κρατικής ιδιοκτησίας ενός συγκεκριμένου οικοπέδου στο Μητρώο Δικαιωμάτων του Μεμονωμένου Κράτους και των Συναλλαγών με αυτήν.

Μετά από αυτό, η αρχή εγγραφής κάνει επιγραφές στα έγγραφα του τίτλου και εκδίδει πιστοποιητικό κρατικής εγγραφής ιδιοκτησίας του οικοπέδου. Αυτό το πιστοποιητικό επιβεβαιώνει την κρατική αναγνώριση της ιδιοκτησίας σας για ένα συγκεκριμένο οικόπεδο.

Αγορά οικοπέδου για κατασκευή από κρατική γη

Τα άτομα (άτομα και νομικά πρόσωπα) μπορούν να αποκτήσουν ιδιοκτησία κρατικής γης (η οποία στην ουσία είναι η ιδιωτικοποίηση) μόνο έναντι αμοιβής. Οι δυνατότητες απόκτησης οικόπεδων δωρεάν από μεμονωμένες κατηγορίες πολιτών αναφέρονται παραπάνω. Ο Κώδικας Γης αποκλείει τη δυνατότητα άρνησης άρνησης παροχής οικοπέδων σε πολίτες και νομικά πρόσωπα. Ένας εξαντλητικός κατάλογος λόγων άρνησης αναφέρεται επίσης στον παρόντα κανονισμό. Αυτοί οι λόγοι είναι:

  • απόσυρση ενός ιστότοπου από την κυκλοφορία ·
  • απαγόρευση της ιδιωτικοποίησης της γης. Μια τέτοια απαγόρευση μπορεί να θεσπιστεί από τον ομοσπονδιακό νόμο.
  • κράτηση γης για τις ανάγκες της πολιτείας ή της τοπικής αυτοδιοίκησης.

Όπως ήδη αναφέρθηκε παραπάνω, για την κατασκευή κατοικιών, τα οικόπεδα υπόκεινται σε εξαργύρωση χωρίς προηγούμενη έγκριση, επομένως, η προσοχή πρέπει να εστιαστεί ακριβώς σε αυτόν τον μηχανισμό απόκτησης ιδιοκτησίας ή μίσθωσης δικαιωμάτων γης. Οικόπεδα για κατασκευή χωρίς προηγούμενη έγκριση της θέσης των αντικειμένων μπορούν να μεταβιβαστούν σε ιδιοκτησία ή μακροχρόνια μίσθωση σε ιδιώτες μόνο μέσω υποβολής προσφορών με τη μορφή δημοπρασιών. Εξαίρεση αποτελεί η παραλαβή ενός οικοπέδου υπό ιδιοκτησία ή μίσθωση εντός των ορίων μιας κατοικημένης περιοχής από ένα άτομο με το οποίο έχει συναφθεί συμφωνία για την ανάπτυξη μιας κατοικημένης περιοχής..

Δηλαδή, στις περισσότερες περιπτώσεις, είναι δυνατόν να αγοράσετε ένα οικόπεδο για κατασκευή από κρατική γη αποκλειστικά σε δημοπρασία. Ωστόσο, προτού τεθεί το επιθυμητό οικόπεδο για δημοπρασία, θα πρέπει να αναληφθούν ορισμένες άλλες ενέργειες όπως ορίζονται από τον Κώδικα Γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας και τον ομοσπονδιακό νόμο “Σχετικά με το Κτηματομεσιτικό Κτηματομεσιτικό Κτήμα”. οικόπεδο, παρέχει την ακόλουθη διαδικασία για την παροχή ενός οικοπέδου:

  • σχηματισμός ενός οικοπέδου σύμφωνα με τις απαιτήσεις του ομοσπονδιακού νόμου “σχετικά με το κρατικό κτηματομεσιτικό κτήμα”?
  • προσδιορισμός της επιτρεπόμενης χρήσης του ιστότοπου (σε αυτήν την περίπτωση – για μεμονωμένη κατασκευή κατοικιών) ·
  • διαμόρφωση τεχνικών συνθηκών για τη σύνδεση σε μηχανικές επικοινωνίες σύμφωνα με τους Κανόνες για τον καθορισμό και την παροχή τεχνικών προϋποθέσεων για τη σύνδεση ενός αντικειμένου κατασκευής κεφαλαίου με τα δίκτυα μηχανικής και τεχνικής υποστήριξης ·
  • διεξαγωγή προσφορών μετά τη λήψη σχετικής απόφασης, δημοσίευση στα μέσα ενημέρωσης σχετικά με τη διεξαγωγή προσφοράς ή δημοπρασίας και τη λήψη σχετικών αιτήσεων από άλλα πρόσωπα.

Αυτό είναι το σχέδιο δράσης του ιδιοκτήτη της γης, δηλαδή του αυτοδιοικούμενου φορέα (εάν το οικόπεδο βρίσκεται εντός των ορίων του οικισμού) ή του εκτελεστικού φορέα (εάν το οικόπεδο δεν ανήκει στην κατηγορία της γης των οικισμών) όταν παρέχει οικόπεδα σε ιδιώτες. Ωστόσο, μην ελπίζετε ότι η όλη διαδικασία θα πραγματοποιηθεί από αξιωματούχους και θα χρειαστεί να περιμένετε μόνο τη δημοπρασία. Για να αποκτήσετε ένα οικόπεδο από δημοτική ή κρατική ιδιοκτησία, πρέπει:

  1. Αίτηση με αίτηση για την παροχή ενός οικοπέδου που προορίζεται για μεμονωμένη κατασκευή κατοικιών σε τοπικές αρχές (αυτοδιοίκηση ή εκτελεστικές αρχές).
  2. Παραγγείλετε ένα αντίγραφο, στο οποίο θα πρέπει να παρουσιαστεί ένα τοπογραφικό σχέδιο του οικοπέδου που σας ενδιαφέρει.
  3. Μάθετε αν υπάρχουν βάρη σχετικά με τον ιστότοπο που σας ενδιαφέρει (νομικά δικαιώματα τρίτων, για παράδειγμα, διευκολύνσεις κ.λπ.). Για να γίνει αυτό, είναι επίσης απαραίτητο να υποβάλετε αίτηση και να επισυνάψετε σε αυτό αντίγραφο του σχεδίου γης, στο οποίο, ελλείψει βαρών, θα τοποθετηθεί κατάλληλη σφραγίδα.
  4. Παρέχεται παρόμοια διαδικασία για να διαπιστωθεί εάν υπάρχουν απαγορεύσεις κατασκευής σε ένα συγκεκριμένο οικόπεδο (“κόκκινες γραμμές”, για παράδειγμα, ένας αγωγός που διατρέχει το οικόπεδο).
  5. Όλα τα παραληφθέντα έγγραφα, μαζί με μια αίτηση για την παροχή ενός οικοπέδου που προορίζεται για μεμονωμένη κατασκευή κατοικιών, για ιδιοκτησία ή μίσθωση, υποβάλλονται για τελική εξέταση και λήψη αποφάσεων σε τοπικές αυτοδιοίκηση ή εκτελεστικές αρχές.

Αφού ολοκληρώσετε όλα τα παραπάνω βήματα, οι τοπικές αρχές θα αποδεχθούν απόφαση για τη διεξαγωγή δημοπρασίαςκαι δημοσιεύστε πληροφορίες σχετικά με τη συμμετοχή της στα μέσα ενημέρωσης. Το αντικείμενο της δημοπρασίας είναι, ανάλογα με το δηλωμένο δικαίωμά σας, είτε το δικαίωμα ιδιοκτησίας είτε το δικαίωμα μίσθωσης στο οικόπεδο υπό κατασκευή μεμονωμένης κατοικίας. Η ονομαστική αξία του οικοπέδου καθορίζεται σύμφωνα με τα δεδομένα του κτηματολογίου, επομένως αυτή η τιμή είναι σημαντικά χαμηλότερη από την αγοραία αξία. Εάν, εντός ενός μηνός από την επίσημη δημοσίευση της δημοπρασίας, κανείς δεν έχει υποβάλει αίτηση συμμετοχής σε αυτόν, έχετε το δικαίωμα να αγοράσετε τον ιστότοπο στην ονομαστική του αξία. Φυσικά, στις περισσότερες περιπτώσεις, υπάρχουν εκείνοι που θέλουν να αγοράσουν ένα οικόπεδο, και ως εκ τούτου ο υπεύθυνος της δημοπρασίας πρέπει να αντέξει τον ανταγωνισμό, συχνά αρκετά σκληρό, από άλλους πλειοδότες.

Πρωτόκολλο αποτελεσμάτων δημοπρασίας, σας παραχωρείται, είναι η βάση για τη σύναψη σύμβασης πώλησης ενός οικοπέδου για κατασκευή κατοικιών ή για τη σύναψη συμφωνίας μίσθωσης σχετικά με αυτό το οικόπεδο και την επακόλουθη κρατική εγγραφή των λαμβανόμενων δικαιωμάτων γης.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, μετά τη δημοπρασία, συνάπτεται μια συμφωνία τριών ετών μίσθωσης με τον νικητή. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, το άτομο που έλαβε το οικόπεδο για χρήση είναι υποχρεωμένο να το δημιουργήσει σύμφωνα με τον επιδιωκόμενο σκοπό. Εάν πληρούται αυτή η προϋπόθεση, ο ιστότοπος μεταφέρεται τελικά σε ιδιωτική ιδιοκτησία.

Βαθμολογήστε το άρθρο
( No ratings yet )
Κοινοποίηση σε φίλους
Συμβουλές για οποιοδήποτε θέμα από ειδικούς
Πρόσθεσε ένα σχόλιο

Κάνοντας κλικ στο κουμπί "Υποβολή σχολίου", αποδέχομαι την επεξεργασία προσωπικών δεδομένων και αποδέχομαι την πολιτική απορρήτου